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Togo : Fin des litiges et problèmes fonciers (Partie III)
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The ten commandments of real estate – Salomon Mbutcho
Fin des litiges et problèmes fonciers au Togo

Fin des litiges et problèmes fonciers au Togo, partie III

Fin des litiges et problèmes fonciers au Togo, partie III, Salomon MBUTCHO

III- Nouvelles exigences et procédures foncières

 

L’appartenance symbolique, légale, traditionnelle et souveraine des terres togolaises aux propriétaires terriens (les collectivités) cause un handicap extraordinaire qui nécessite une réflexion plus approfondie car cette situation les dessert énormément. Elle l’est à un niveau insoupçonné, prenant même l’Etat Togolais en otage car lui-même victime, obligé de mettre à disposition de ses administrés un nombre incalculable de juges pour essayer de palier à ces situations, alors que ces derniers pouvaient être dans d’autres instances plus productives. Pourtant, dans la plupart des pays de la sous-région, les terres appartiennent à l’Etat et cela de manière légale, symbolique et souveraine puisque les autochtones en sont les propriétaires traditionnels (les collectivités).

 

Dans tous les deux cas, seuls les propriétaires terriens ont le droit de vendre, céder ou user, puis d’en encaisser les retombées financières. Mais force est de remarquer qu’au Togo, les collectivités ont besoin du soutien de l’Etat car n’ayant ni les moyens de contrôler leurs énormes superficies, ni de se défendre au Tribunal en cas de litiges, ni même encore d’identifier les origines des litiges dans lesquels ils sont embarqués parfois à leur insu. Le besoin d’encadrement des collectivités et le besoin de suppression des litiges fonciers par les autorités, représentent la même prière mais différemment formulée car, il arrive souvent dans la vie que deux parties soient otages d’une même situation et veulent toutes se libérer, mais disent et pensent différemment la même chose.

 

Un espace foncier réel, sincère, productif et durable, se voudrait forcément encadré et considéré de facto comme rassembleur. La réalité à ne jamais ignorer c’est que le foncier voudrait répondre à trois ou quatre acteurs de tutelles qui seraient le Ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat, le Ministère des affaires foncières (dans d’autres pays), le Ministère de l’Administration territoriale (Les Préfets ou gouverneurs) et le Ministère de l’Economie et des Finances (Domaines, cadastre et/ ou OTR), considérés comme les encadreurs et régulateurs. Les acquéreurs et les collectivités seraient alors les acteurs directs.

 

La mise en place de liens documentaires à signer et/ ou cocher, entre et tous les acteurs relevant du foncier imposerait que chaque activité foncière obéisse à de nouvelles exigences et procédures. Voici la proposition que ferait Mr Salomon MBUTCHO :

 

  • Les nouvelles exigences et procédures à partir du 01er Janvier, 2025 :

 

            Pour les collectivités

  1. Si tous les membres et mandataires des collectivités s’accordaient au travers d’un protocole d’accord avec leur préfecture de tutelle, aucun autre membre ne pourrait surgir du néant pour annuler une transaction quelconque.
  2. Si toutes les superficies des collectivités étaient déjà levées, répertoriés et géolocalisées par leurs préfectures de tutelles, nul ne pourrait empiéter sur le terrain d’un autre, ni tenter de vendre ce qui ne lui appartiendrait pas.
  3. Tout acte d’acquisition ou vente, ou cession de foncier, serait préalablement vérifié par la commission domaniale de la préfecture de tutelle, puis approuvé lors de la première étape de la vente, par apposition de signature du préfet de tutelle (durée deux semaines maximum).
  4. Aucune transaction d’achat ou de vente ne pourrait être considérée comme légale sans la confirmation de la commission domaniale de la préfecture de tutelle.
  5. Lorsque toutes les conditions seraient remplies au niveau des préfectures, les collectivités seraient dotées d’avocats pour leur défense en cas de problème ou de litige foncier.
  6. Tout terrain de plus de cinq mille (5.000) mètres carrés requerrait une autorisation de lotir et une étude d’impact environnemental en bonnes et dues forme avant de procéder à la vente ou l’achat (pour éviter les non lotis).

 

Pour les autorités

  1. Ce n’est que lorsque toutes ces conditions seraient remplies qu’un dossier pourrait se constituer en vue de dépôt aux domaines (OTR) en vue de réquisition des avis des autres institutions (Urbanisme, Administration territoriale, eaux et forêts, domaines, cadastre, CEET, TDE, etc).
  2. L’Urbanisme donnerait son avis par rapport à l’autorisation de lotir ou de construire y compris l’assurance de l’existence des espaces dits d’équipements en cas de lotissements (Eglises, mosquées, jardins publics, polices et gendarmeries etc..). L’urbanisme pourrait aussi proposer un paysagiste pour les cas des reliefs accidentés à ne pas dénaturer dans le processus du lotissement.
  3. Dans le cadre de la lutte contre la désertification galopante, les eaux et forêts voudraient être au contrôle des nombres et types d’arbres, arbustes et parfois même la faune existante sur le site à développer. Les avis des eaux et forêts répondent à une exigence de garantie d’un développement durable. Selon les superficies requises, il pourrait être requis de confectionner une étude d’impact environnemental.
  4. Les domaines (OTR) continueraient le travail qu’ils sont en train d’abattre à l’heure actuelle tout en rassemblant tous les avis des autres départements dans le but de procéder à l’établissement du futur titre foncier.
  5. Le cadastre en collaboration avec la préfecture (d’où les terres auraient été levées) procédera à une descente de terrain pour une contre vérification en vue de circonscrire de manière définitive les superficies concernées dans leur fichier centralisé. Le rapport et l’avis seraient alors envoyés à OTR
  6. La CEET, la TDE et la société de gestion des ordures ménagères donneraient leurs avis car directement concernés dès que ces superficies prendront vie.
  7. L’administration territoriale procéderait aux vérifications idoines en compagnie du cadastre avant de donner son avis pour changer les statuts de zone agricole à habitation ou de TNI (Titre non identifié) à TF (Titre foncier), (changements exclusivement réservés au cadastre).
  8. Lorsque tous les avis seraient reçus, si les avis favorables l’emportaient, le processus d’immatriculation continuerait alors que le contraire le stopperait pour une demande d’explication ou un complément d’information.

 

Parce qu’ils seront à l’origine de la création du nouveau chef d’œuvre, il serait important d’y associer tous les notaires, géomètres, experts et sympathisants qui œuvrent dans le domaine du foncier national comme international, et qui peuvent donner de leur aura et souffle au projet. L’erreur étant humaine, le proverbe africain a dit : « Deux têtes valent mieux qu’une seule ». La capacité de chaque africain à pouvoir se départir de soi-même et de son égo pour apporter sa contribution à l’édifice du développement de l’Afrique, chacun dans son domaine de prédilection, fera la différence entre l’Afrique d’aujourd’hui et celle que nous ferons ensemble renaitre de ses cendres ensanglantées.

 

 

Fin des litiges et problèmes fonciers au Togo, partie I : Diagnostic des réalités foncières au Togo

Fin des litiges et problèmes fonciers au Togo, partie II:  Présentation des trois mesures foncières du salut au Togo

 Fin des litiges et problèmes fonciers au Togo, partie III: Nouvelles exigences et procédures foncières

 

Salomon MBUTCHO
Vice-Président
Mortgage, Trust & Investments SA
(SA au capital de 1.000.000.000 F CFA)
Recherche de financements, Hypothèques
Placements et investissements
Consultant international & Expert immobilier
www.salomonmbutcho.com
salomon@salomonmbutcho.com

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Edoh
Edoh
1 mois il y a

Un article intéressant. Félicitations 👏👏